評価のしくみ（土地）

公開日 2017年12月15日

地目

　地目は、宅地、畑、山林、原野、池沼、鉱泉地、牧場、雑種地等をいいます。

　なお、固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の１月１日（賦課期日）の現況の地目によります。

　原則として、登記簿に登記されている地積によります。

　価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。なお、宅地の評価については、公的土地評価の相互の均衡化・適正化を図るため、全国一律に地価公示価格等の７割を目途に算出されます。

　原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となりますが、住宅用地の課税標準の特例措置が適用される場合や税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格より低く算定されます。

　住宅用地については、特に税負担を軽減するために課税標準の特例措置が設けられています。

　軽減措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次の表の住宅用地率を乗じて求めます。ただし、その面積は、家屋の床面積の10倍までが限度です。

※専用住宅とは、もっぱら人の居住の用に使われている家屋。

※併用住宅とは、店舗・事務所などと居住部分が併設されている家屋をいいます。

　２００ｍ2以下の住宅用地（２００ｍ2を超える場合は、住宅１戸あたり２００ｍ2までの部分）が小規模住宅用地となり、課税標準額については、価格の６分の１の額とする特例措置があります。（都市計画税は３分の１の額）

　小規模住宅用地（２００ｍ2）を超える部分の住宅用地をいいます。一般住宅用地の課税標準額については、価格の３分の１の額とする特例措置があります。（都市計画税は３分の２の額）

　住宅用地に対する課税標準の特例は、原則として、現に住宅の存する土地に対して適用されるものですが、震災等の自然災害や火災等の人為的な災害によって住宅が滅失した場合は、現に住宅が存在しなくても、市長が決定した場合、震災等の発生後２年度分は、住宅用地とみなして、特例措置の適用を受けることができます。

（１）土地の税負担については、一定の負担水準（住宅用地は１００％以上、住宅用地以外は６０％以上）を上回る土地は引き下げや据え置きとなりますが、一定の負担水準を下回る土地は税負担を上昇させ、負担水準の均衡化を促進する措置が講じられています。

土地に係る負担調整措置
住宅用地		住宅用地以外（商業地等）
負担水準	課税標準額の求め方	負担水準	課税標準額の求め方
１００％以上	「評価額×住宅用地特例率」まで下がります。	７０％以上	「評価額」の７０％まで下がります。
１００％未満	「前年度分の課税標準額」に「評価額×住宅用地特例率」の５％を加えた額となります。ただし、当該額が「評価額×住宅用地特例率」の２０％を下回る場合には２０％相当額となります。	６０％以上	「前年度分の課税標準額」を据え置きます。
１００％未満		６０％未満	「前年度分の課税標準額」に「評価額」の５％を加えた額となります。ただし、当該額が「評価額」の６０％を上回る場合には６０％相当額とし、２０％を下回る場合には２０％相当額となります。

※「前年度分の課税標準額」：前年に地目変更等の異動があった場合は、前年度分の課税標準額についても、既に異動があったものとして算定した額となります。

（２）課税標準額の求め方

ア　住宅用地で負担水準が１００％未満の場合

　当該年度課税標準額＝前年度課税標準額＋（評価額×住宅用地特例率×５％）

イ　住宅用地以外（商業地等）で負担水準が６０％未満の場合

　当該年度課税標準額＝前年度課税標準額＋（評価額×５％）

（３）負担水準とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対して、どの程度まで達しているかを示すもので、次の算式により求められます。

負担水準＝前年度課税標準額／（当該年度評価額×住宅用地特例率）×１００％　　　　　　　

市民生活部　税務グループ

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